L'obligation de délivrer 

un logement décent, un objectif à valeur constitutionnelle

RAPPELS : 

L'article 1719 du Code civil dispose : 

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; (...). »

L’article 6 de la loi du 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dispose: 

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. (...)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; (...) »

Le logement décent est défini par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 comme un logement capable de garantir la santé et la sécurité physique des personnes y habitant. 

En la matière, le Conseil constitutionnel s'est prononcé en retenant que l’obligation de mise en conformité du logement loué en application des critères fixés par la loi SRU du 13 décembre 2000 répond à l’objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent (Cons. const. 7-12-2000 n° 2000-436) 

Dans son arrêt du 21 décembre 2023, le Conseil d'Etat, rappelle que : 

«Le critère supplémentaire de décence du logement introduit dans les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 par la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte et précisé par la loi du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat, tenant à la performance énergétique de celui- ci, répond également à l'objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent, en ce qu'il favorise l'amélioration du confort thermique des logements et la réduction de la part, dans le budget des ménages, des dépenses consacrées au chauffage ou, outre- mer, à la climatisation de ceux-ci.»

Mais aussi et surtout que « si la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets a ajouté, parmi les critères de décence d’un logement figurant à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, un critère tenant à sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre (v. l’art. L 173-1-1 du CCH), ces dispositions répondent à l’objectif de valeur constitutionnelle de protection de l’environnement».

Dès lors, les limitations apportées à l’exercice du droit de propriété par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 trouvent leur justification dans la poursuite d’objectifs à valeur constitutionnelle et, eu égard à leur portée et aux modalités de leur mise en œuvre, n’apparaissent pas disproportionnées au regard des objectifs poursuivis.

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EN PRATIQUE : 

Un critère de performance énergétique est à respecter au titre de la «décence énergétique» pour la location d’un logement, en vertu de l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. A partir du 1er janvier 2025, le niveau de performance énergétique minimal requis sera le classement F (par DPE), puis à compter du 1er janvier 2023,  le niveau de performance énergétique minimal requis sera le classement E, enfin, dès le 1er janvier 2034, le niveau de performance énergétique minimal requis sera le classement D. 

ATTENTION : Le décret n°2023-796 du 18 août 2023, intégre, à compter du 1er janvier 2024, une nouvelle mention intéressant la performance énergétique, dans les contrats de location nue ou meublée (résidence principale), libellée comme suit : 

«-rappel : un logement décent doit respecter les critères minimaux de performance suivants :
« a) En France métropolitaine :
« i) A compter du 1er janvier 2025, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe F du DPE;
« ii) A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe E du DPE;
« iii) A compter du 1er janvier 2034, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe D du DPE.
« b) En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :
« i) A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe F du DPE;
« ii) A compter du 1er janvier 2031, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe E du DPE.»